大行看好今年港楼价升10%　星展：人才来港带动需求

香港经济持续向好，最新首季GDP增长5.9%，连升13个季度。楼市亦明显回暖，3月官方楼价指数连续第10个月上升。因应本港最新的经济及楼市情况，多家机构相继上调本港楼价预测。继评级机构标普全球看好本港全年楼价升8%至10%后，星展香港昨亦预期今年香港楼价可升10%，其看好楼市的理据主要包括：各类人才来港带动住屋需求、住宅租金回报率变得吸引、投资者及买家重新入市，以及地产商去库存见效。

星展香港经济研究部香港房地产业分析师丘卓文昨表示，今年香港住宅楼价预期升10%，若相关形势持续，不排除明年会进一步上升。而今轮香港住宅楼市的升势，最终有机会令楼价重回2021年的历史高位。

丘卓文指出，香港住宅楼市已于早前见底，随着特区政府持续引入不同类型的人才来香港发展，在住屋需求增加下，租金上升，现时租金回报率已经升至3.3厘，高于约3.25厘的楼按息率， 因此吸引更多投资客入手香港住宅，同时亦有更多内地与本地买家重投市场。

去库存见效 新盘削减优惠

他续指，去年发展商为去库存，将部分新盘的定价低于二手市场，但目前一些发展商已取消相关优惠，加上该行预期香港住宅库存数量，以及2026年至2028年的新楼落成量，将较过往为低，因此该行看好今年的住宅楼价表现。

写字楼市道方面，丘卓文表示，市场自去年下半年开始回稳，尤其中环及尖沙咀空置率持续改善，主要受惠于香港新股市场表现强劲。除对冲基金、财富管理、私人银行及保险公司带动租务需求之外，教育机构、企业的区域总部及办公室承租数字亦见上升。

丘卓文指，政府暂停商业用地招标两年，预计写字楼供应将于2028年开始下降，加上中资科技企业、教育机构、金融机构近期频频入市自用，相信供过于求的最坏时间已过。但他认为，当前写字楼市场复甦并不平均，九龙东、港岛东空置率依然高企，与全面复甦仍有一段距离。他又预计中环和尖沙咀会继续跑赢其他地区，两区租金今年有望分别升5%和0%至3%。

人民币升值利港旅游零售

至于香港零售表现与商舖市道方面，星展香港高级研究分析师梁梓莹昨表示，儘管面对中东局势紧张及环球股市表现存在不确定性，不过近月香港零售销售表现仍具韧性，今年首季整体零售销售按年上升约12%。展望后市，她表示考虑到本地消费表现回暖，以及人民币升值有助促进内地旅客在香港消费等正面因素，估计今年全年香港零售销售按年上升5%，至于相关商舖租金则有望回升3%。

评级机构标普全球日前发表报告称，预料今年馀下的时间香港楼价将再升3%至5%，推动全年楼价升幅达8%至10%；明年楼价升幅则预料放缓至0%至3%。标普指出，香港住宅价格自2021年到2025年中期累跌近30%后，已由低位反弹近10%，成交量亦回升，去年共录得20,540宗一手成交。该行预料今年成交量再略为上升，而随着积压需求的逐步释放，明年回落至约18,000宗。

标普表示，近几月卖地市场的竞争似有升温，中标价明显高于估值。若发展商在土地投标中以过高价格入市，长远可能构成风险。不过，若投资者资金持续流入，亦可能带动楼价表现超出预测。

新盘大手客4月扫497伙 「撤辣」后新高

楼市气氛向好，楼价持续攀升，租金破顶，加上撤辣大幅降低入市成本，增加投资者入市意慾。美联物业研究中心综合土地注册处资料作统计，显示已知的一手大手客（即同一买家于同一月份及同一新盘购入多于一伙单位）于4月共录得157宗，按月大升约3.36倍，以宗数计算创「撤辣」后的次高；以单位伙数计算，共涉497伙单位，按月大升约4.46倍，创「撤辣」后的新高。总投入资金约40.2亿元，按月升约2.3倍，达2年新高。

大手客平均扫3.2伙 15个月最多

美联物业分析师岑颂谦昨指出，值得留意的是，从4月注册个案统计，每位大手客平均购买约3.2伙单位，较3月平均约2.5伙明显上升，并创15个月新高。相信受外围环境不稳影响，大手客将资金转投稳步向好的本港楼市；同时，推售新盘不乏租金回报率较高的细单位，吸引投资者作长线投资，推升平均购入单位伙数。

事实上，4月一手大手客注册登记的497伙单位中，高达七成（348伙）属于A类单位（实用面积约430方呎或以下）。根据差估署最新3月资料，A类私宅租金回报率约3.5厘，为各类单位之中最高，相信是细单位深受大手客青睐的其中一个因素。至于B类单位（实用面积约431方呎至752方呎）佔约25.8%（128伙），而馀下为C类至E类单位（实用面积约753方呎或以上）佔约4.2%（21伙）。

租金回报佳 中小单位最受捧

按金额划分，4月一手大手客注册登记涉及最多的是逾600万元至1,000万元单位，共录325伙，佔同期497伙的达六成半，伙数按月大幅急升超过6.38倍。其次是600万元或以下单位，共录102伙，佔同期超过两成，伙数按月亦显著上升逾3.85倍，显示中细价新盘备受青睐。

至于逾1,000万元单位于4月一手大手客录70伙，按月亦升约1.9倍。

恒基物业代理董事及营业（二）部总经理韩家辉于本周三（13日）表示，由该部负责销售的项目，今年至今已累沽约1,200伙、涉总销售额高达150亿元。他指，公司位于红磡的项目首岸1期与首岸3期已经累售468伙，平均成交额约830万元、套现逾39亿元；客源方面，72%属本地客、18%属内地客，另3%为外国客，7%属公司客。

另外，韩家辉表示，会视乎销售情况，首岸3期或于短期内再加推单位应市，最快下周再展开销售。