人才来港带动需求 今年楼价料升一成

香港经济持续向好，今年首季GDP增长5.9%，连升13个季度。楼市亦明显回暖，因应本港最新经济及楼市情况，多家机构相继上调本港楼价预测。继评级机构标普全球看好本港全年楼价升8%至10%后，星展香港亦料今年香港楼价升一成，主要受惠各类人才来港，带动住屋需求、住宅租金回报率愈见吸引、投资者及买家重新入市，以及地产商去库存见效。

　　星展香港经济研究部香港房地产业分析师丘卓文昨表示，香港住宅楼市已见底，若今轮楼市升势持续，不排除明年楼价进一步走高，楼市甚至有机会重回2021年的历史高位。

　　丘卓文指出，随着特区政府持续引入人才来香港发展，在住屋需求增加下，租金亦见上升，现时租金回报率已升至3.3厘，高于3.25厘的楼按息率；因此，吸引更多投资客进场，同时有更多内地与本地买家重投市场。

　　去库存见效 发展商取消优惠

　　他续指，发展商为加快去库存，去年将部分新盘定价低于二手市场，但现时个别发展商已取消相关优惠。而该行预期本港住宅库存数量，以及2026年至2028年的新楼落成量，将较过往为低，故看好今年住宅楼价表现。

　　丘卓文指出，即使楼价向上，但由于目前发展商销售的新盘，大部分在上一轮楼价地价高峰期购入。因此，估计今明两年发展商毛利率仍未理想，惟近一两年地价回升，计及楼盘发展需时约5年，预料到2029至2030年，发展商毛利率有望提升，但仍视乎楼价和地价升幅。

　　核心区写字楼空置率续改善

　　写字楼市场方面，丘卓文表示，市场去年下半年开始回稳，尤其核心区中环及尖沙咀空置率持续改善，主要受惠香港新股市场表现强劲。除了对冲基金、财富管理、私人银行及保险公司带动租务需求之外，企业区域总部及办公室承租数字亦见上升。

　　丘卓文指，政府暂停商业用地招标两年，预计写字楼供应于2028年开始下降，加上中资科技企业、教育机构、金融机构近期频频入市购置物业自用，相信供过于求最坏时间已过去。但当前市场复甦并不平均，九龙东、港岛东空置率依然高企，与全面复甦仍有一段距离。预计中环和尖沙咀会继续跑赢其他地区，两区租金今年有望分别升5%和0%至3%。

　　至于香港零售表现与商舖市道方面，星展香港高级研究分析师梁梓莹表示，儘管面对中东局势紧张及环球股市表现存在不确定性；不过，近月香港零售销售表现仍具韧性，今年首季整体零售销售按年上升约12%。

　　消费市场回暖 舖租料回升3%

　　展望后市，她指出，考虑到本地消费市场回暖，以及人民币升值有助促进内地旅客在香港消费等正面因素，估计今年全年香港零售销售按年上升5%，至于相关商舖租金则有望回升3%。